抵当権抹消と相続登記

不動産の所有者が死亡してしまってからの（根）抵当権抹消登記は基本的には相続登記（相続人に所有権移転登記をする）してから、抵当権の抹消登記をします。登記の申請は生きている方しかできないからです。

ただ手続的に相続登記をしないで、抵当権抹消登記をする方法があります。相続人からの登記申請です。不動産の名義人の相続人全員またはその中の一人を登記申請者として手続きを行うことができます。しかしその場合、抵当権抹消登記を申請するときに、相続証明情報（相続人であることが分かる戸籍等）を添付しなくてはなりません。相続登記をする際に使用する書類である相続証明情報である戸籍等を収取するので、相続登記をしてから抵当権抹消登記をすることをお勧めしています。

先日、このようなご質問に回答したのですが、回答としては間違っていました。

（根）抵当権が抹消する原因の日付によって相続人からの抹消登記は出来ませんでした。

例えば、弁済で抵当権が消滅してその後に相続が発生した場合。

弁済→相続発生

相続が発生する前に抵当権は消えているので、相続人から抹消することができます。

しかしその順序が逆で、相続発生→弁済の場合は、抵当権が消えた時には不動産の所有者は死亡していて所有者は相続人になっているからです。

抵当権の抹消というと簡単にとらえてしまう場合がありますが、こういった論点もあるので注意が必要です。

ご質問頂いた方には、謝罪とともにご丁寧に説明させて頂きました。